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金沙js官网|河西中再添纯宅地!年关将至,房企拿地没胆?

时间:2020-01-09 14:54:42 作者:匿名

金沙js官网|河西中再添纯宅地!年关将至,房企拿地没胆?

金沙js官网,昨天南京市土地市场网挂出2019年第8批土地出让预公告,共13幅地,总用地面积超35公顷。其中,涉宅用地8幅,总用地面积近27公顷。这批地块,或将成为2020年的首批成交地块!

根据公告,此次南部新城、迈皋桥、板桥、汤山板块各披露3幅地块,值得一提的是,房荒已久的河西中此次也曝光了一幅迷你纯宅地。

然而在“房住不炒”的市场调控下,河西虽然作为“宇宙中心”,但前几次板块内土拍也频频遇冷,地价大降,再也不复前两年的热度。如今年关将至,房企谨慎拿地,促销回款,似乎成了主流。此次河西中这幅迷你宅地最终能拍出什么样的价格,值得观望!

河西中再添迷你纯宅地

我们先看下此次河西中将要出售的纯宅地的基本情况。

地块四至图

地块四至:建邺区南苑街道,位于河西新城北部,华山路以西、清河路以北。

规划要点:

可以看出,此次预公告的河西中纯宅地虽然面积小了点,但是无论是交通还是配套都非常优秀。

交通上,地块位于应天大街快速路北侧,周边有扬子江大道、应天大街、长江隧道、江东中路等多条快速路,地铁2号线、10号线、规划地铁9号线以及多条公交线,形成了便捷的交通出行体系;

配套上,地块周边有万达广场、金鹰世界、建邺吾悦广场等多个商业综合体,商业配套非常丰富;周边有陶行知小学、南京致远外国语小学、中华中学等,教育资源较为丰富。

土拍市场遇冷,房企拿地愈加理性

本来在目前河西中宅地稀少、住房紧缺的情况下,此次公告的地块无疑能拍出一个不错的价格。但是楼市风向变了,根据河西板块内前几次土拍价格分析,该地块的价格大概率会有一些缩水。

河西近期土拍价格一览:

6月18日,河西中g22地块,被保利竞得,以总价20.4亿元成交,成交楼面价32356元/㎡,溢价率22.89%;

10月23日,河西南g75地块,被国资竞得,以总价13.1亿元成交,成交楼面价28339元/㎡,溢价率16%;

11月13日,河西南g77地块,被深业竞得,以总价12.3亿元成交,成交楼面价29498元/㎡,溢价率20.59%;

11月13日,江心洲g78地块,被国资新城竞得,以总价13亿元成交,成交楼面价28877元/㎡,溢价率20.37%。

从数据上来看,河西土地现在溢价率大约都在20%左右,相比于前两年河西的土拍市场,可以说是大范围降温。

2015-2016年,是河西地价“抬头”的两年,地价大涨192%,并且还诞生了多个地王。然而在2017年开始,随着政府推地节奏放缓,供应量减少,河西土地市场成交明显下滑。2018年甚至没有土地出让,板块土地资源的稀缺性愈加明显。

(数据来源克尔瑞)

久旱逢甘霖,这么久没有土地供应了,而今年又有纯宅地出让,土拍价格本应来一波集中升温才对,然而事实却并非如此。纵观整个南京土拍市场,除了在3、4月份来了一波小阳春外,在后半年各家房企拿地都愈加理性了。

谨慎拿地,促销回款,或成房企主流

都说买家不如卖家精,商贩们往往能嗅到更多敏感的市场信息,看的更远。一大批房企都开始谨慎拿地,这背后的原因值得思考。

1.土拍市场秋意浓,房企顾虑更多

今天小编看到这样一条信息:

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆21日在#创新经济#论坛上指出,炒高房子价的主要动力就是炒地皮,控房价决不允许炒地皮。任何房产商买土地,批租土地,必须自有资本,而不能后边“背个银行”。只要把土地地价控制了,房价不会上去的。

从这段话中我们可以了解到这几个信息:1.房企不能轻易从银行融资;2.限制土地价格有助于控制房价。事实上,今年的各种调控也是这么做的,各种金融政策的实施,已经见成效,多地土拍价格已经趋于平稳,甚至个别城市已现“秋意”。

根据易居地产研究院月初发布的《10月40城土地市场月报》显示,今年10月,40城土地成交面积环比下降7.9%,平均土地成交均价环比下跌3.8%,量价齐跌。其中,4个一线城市土地成交建筑面积环比下降36.8%;二线城市成交面积环比下降9.1%,地价环比下跌5.4%。尤其是以南京、武汉为代表的热点二线城市,多宗地块以底价成交,土地市场凉意浓浓。

更能反映市场冷热程度的成交溢价率在10月份继续下降。据易居方面统计,10月份40个典型城市土地溢价率为14.3%,较9月下降2.4%,已经连续4个月下降。

从源头稳地价,在市场高限价,诸多调控政策就像一盆凉水,让房企头脑不再发热,开始考虑更多。目前依旧在站岗的河西南金茂府、葛洲坝南京中国府就是鲜明的案例,盲目高价拿地,最终可能会让自己处于非常尴尬的局面。

2.各显神通,多措并举降风险

据业内人士分析,现阶段企业拿地大都卡在盈亏线上,以往在市场上行周期,房企可以大胆预测上扬空间,但这一切在限价面前都成了泡影。在市场下行的情况下,如何最大限度的提高利润,许多房企开始各显神通。

“以价换量”这是大多数房企选择的方法,也的确很有效。从南京市场来看,今年的“金九银十”明显感觉热度下降,但是新房成交量却同比涨8成,成交额也有上涨。这其中的部分原因就得归功于房企“以价换量”政策的实施。(相关新闻:“金九银十”新房成交量同比涨8成!本月60盘预上新,倒挂神盘马上收官!)

此外根据网上的消息,三四线之王碧桂园也不再局限于低能级城市,转而提出了一到五线均衡布局,1800亿元的投资预算根据市场情况而定。

中国恒大将拿地标准提高为毛利在30%以上、净利率在15%以上,同时兼顾自有资金,达不到标准的就不拿;中海是按照预算1350亿港元拿地,标准是毛利润率15%、irr是15%。

而融信中国提出不同城市设立不同标准,不拿高价地,通过合作开发减少资金压力;中国奥园则指出要发挥收并购优势,除了招拍挂之外,也一并关注三旧改造用地。

最后,在目前这样的市场环境下,对于房企来说,要审时度势规避风险;而对于普通购房者而言也是个捡漏的好机会,抓住促销时机,购买心仪的房源!(相关新闻:98折!特价房!立减5万!房企年终承压,买房人好捡漏!)

部分来源:每日经济新闻